Urban Edge Properties is a NYSE listed real estate investment trust focused on owning, managing, acquiring, developing, and redeveloping retail real estate in urban communities, primarily in the Washington, D.C. to Boston corridor. Urban Edge owns 76 properties totaling 17.1 million square feet of gross leasable area.

Urban Edge Properties

Независимо от того, идет ли речь об акциях, облигациях, ETF-фондах или других видах ценных бумаг, всем инвесторам нравится видеть, что их портфели приносят высокую прибыль. Но для инвесторов с доходом основной задачей является получение стабильного денежного потока от каждой из ваших ликвидных инвестиций.
Денежный поток может поступать от процентов по облигациям, от других видов инвестиций и, конечно же, от дивидендов. Дивиденды - это распределение прибыли компании, выплачиваемой акционерам; это часто определяется дивидендной доходностью, которая измеряет дивиденды в процентах от текущей цены акций. Многие научные исследования показывают, что дивиденды составляют значительную часть долгосрочной прибыли, и во многих случаях дивидендные отчисления превышают треть от общей прибыли.
В центре внимания Urban Edge Properties
Штаб-квартира Urban Edge Properties (UE) находится в Нью-Йорке и работает в финансовом секторе. С начала года цена на акции снизилась на -11,58%. В настоящее время компания выплачивает дивиденды в размере 0,19 доллара на акцию, дивидендная доходность составляет 4%. Для сравнения, доходность REIT и Equity Trust - розничной торговли составляет 4,07%, в то время как доходность S&P 500 составляет 1,59%.
Что касается роста дивидендов, то текущие годовые дивиденды компании в размере 0,76 доллара США на 11,8% больше, чем в прошлом году. За последние пять лет Urban Edge Properties увеличила свои дивиденды в 2 раза по сравнению с предыдущим годом, увеличив их в среднем на 5,97% в годовом исчислении. Будущий рост дивидендов будет зависеть от роста прибыли, а также от коэффициента выплат, который представляет собой долю годовой прибыли компании на акцию, выплачиваемую в виде дивидендов. На данный момент коэффициент выплат Urban Edge Properties составляет 51%, что означает, что компания выплатила 51% от своей прибыли на акцию за последние 12 месяцев в виде дивидендов.
UE ожидает, что прибыль увеличится и в этом финансовом году. Консенсус-прогноз Zacks на 2025 год составляет 1,40 доллара на акцию, а прибыль, как ожидается, увеличится на 3,70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
нижняя линия
Инвесторам нравятся дивиденды по многим причинам: они значительно повышают прибыль от инвестирования в акции, снижают общий риск портфеля и предоставляют налоговые льготы, среди прочего. Но не каждая компания предлагает ежеквартальную выплату.
Например, быстрорастущие фирмы или технологические стартапы редко выплачивают своим акционерам дивиденды, в то время как более крупные, устоявшиеся компании, которые имеют более стабильную прибыль, часто рассматриваются как наилучшие варианты выплаты дивидендов. Инвесторам с высоким доходом следует помнить о том факте, что высокодоходные акции, как правило, испытывают трудности в периоды повышения процентных ставок. Учитывая это, UE является привлекательной инвестиционной возможностью. Не на

Вы ищете акции с быстрорастущими дивидендами?

Realty Income Corporation (O), рыночная капитализация которой составляет 52,1 миллиарда долларов, является партнером ведущих мировых компаний в сфере недвижимости. Основанная в 1969 году, компания занимается приобретением и управлением отдельно стоящими коммерческими объектами, которые приносят доход от сдачи в аренду по долгосрочным договорам чистой аренды.
Компании стоимостью 10 миллиардов долларов и более обычно классифицируются как “акции с большой капитализацией”, и O идеально соответствует этому критерию, превосходя его. Являясь ведущим инвестиционным фондом в сфере недвижимости, O инвестирует в разнообразную коммерческую недвижимость и владеет портфелем из 15 450 объектов недвижимости во всех 50 штатах США, Великобритании и шести других странах Европы.
Активный инвестор: БЕСПЛАТНАЯ рассылка новостей о самых популярных акциях для выявления новых торговых идей
Однако акции REIT-гиганта упали на 12,6% с 52-недельного максимума в $64,88, зафиксированного 21 октября. За последние три месяца акции Realty Income выросли на 2,5% по сравнению с индексом S&P 500 ($SPX), который снизился на 8,4% за тот же период.
O Акции упали на 9,4% за последние шесть месяцев и выросли на 6,8% за последние 52 недели. Напротив, акции SPX незначительно выросли за последние шесть месяцев и на 8,9% за последние 52 недели.
С середины февраля O торгуется выше своей 50-дневной скользящей средней, но ниже 200-дневной скользящей средней с момента последней торговой сессии.
Акции Realty Income незначительно выросли после публикации отчета о доходах за четвертый квартал 24 февраля. Компания сообщила о впечатляющем увеличении общей выручки на 24,5%, которая составила 1,3 миллиарда долларов. Более того, его операционные доходы и прибыль на акцию составили 921,9 млн долларов и 1,05 млн долларов США соответственно.
Urban Edge Properties (UE), ключевой конкурент, опередил O, снизившись на 8,8% за последние шесть месяцев и прибавив 11,4% за последний год.
Аналитики Уолл-стрит возлагают умеренные надежды на O, и 23 аналитика дали ему консенсус-рейтинг "Умеренная покупка". Средняя целевая цена на O на уровне $60,89 предполагает потенциальный рост на 7,4% по сравнению с текущими рыночными ценами.
На дату публикации Kritika Sarmah не имела (ни прямо, ни косвенно) позиций ни в одной из ценных бумаг, упомянутых в этой статье. Вся информация и данные в этой статье приведены исключительно в ознакомительных целях. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, ознакомьтесь с Политикой раскрытия информации Barchart здесь.
Взгляды и суждения, выраженные в настоящем документе, являются взглядами и мнениями автора и не обязательно отражают точку зрения Nasdaq, Inc.

Действительно ли акции realty income ниже индекса s&p 500?

Для немедленного опубликования
Чикаго, Иллинойс, 21 февраля 2025 г. – Сегодня в Zacks Equity Research обсуждается проект Essential Properties Realty Trust, Inc. и Urban Edge Properties UE.
Отрасль: Розничная недвижимость REIT
Ссылка: https://www.zacks.com/commentary/2418622/2-retail-reits-poised-to-gain-despite-industry-challenges
Ожидается, что компании Zacks REIT и Equity Trust, входящие в сферу розничной торговли, столкнутся со сложными условиями из-за роста электронной коммерции. Кроме того, налогово-бюджетная политика, торговая политика и изменение структуры потребительских расходов представляют риски для рынка торговой недвижимости. Кроме того, инфляционное воздействие такой политики может побудить Федеральную резервную систему сохранить процентные ставки на высоком уровне, что негативно скажется на розничных REIT, чувствительных к процентным ставкам.
Однако устойчивая потребительская среда и ограниченный объем нового строительства поддерживают стабильный спрос, а качественные объекты продолжают демонстрировать более высокие показатели. Кроме того, ожидается, что опытная розничная торговля, призванная увеличить количество посетителей и вовлеченность, сыграет важную роль в возрождении торговой недвижимости. Ожидается, что на этом фоне Essential Properties Realty Trust, Inc. и Urban Edge Properties продолжат получать прибыль.
Описание отрасли
Индустрия розничной торговли Zacks REIT и Equity Trust - это REIT, которые владеют, развивают, управляют и сдают в аренду различные объекты розничной торговли, включая региональные торговые центры, аутлет-центры, продуктовые магазины и энергетические центры с крупными розничными сетями. Чистый доход от аренды REIT ориентирован на отдельно стоящую недвижимость, арендаторы которой несут арендную плату и большую часть операционных расходов.
На показатели REIT в сфере розничной торговли существенное влияние оказывают экономические условия, уровень занятости и тенденции потребительских расходов. Ключевыми факторами, определяющими спрос, являются географическое расположение объектов недвижимости и демография прилегающих торговых районов. В то время как в прошлом отрасль сталкивалась со значительными проблемами, связанными со снижением посещаемости, закрытием магазинов и банкротствами розничных продавцов, сейчас она переживает подъем, вызванный возобновлением интереса потребителей к покупкам в магазинах, что свидетельствует о позитивных изменениях в сфере розничной торговли.
Что определяет будущее индустрии REIT и розничной торговли на фондовой бирже?
Макроэкономическая неопределенность и влияние тарифов: Макроэкономическая неопределенность, наряду с потенциальными последствиями налогово-бюджетной политики, такими как тарифы, представляет риски для рынка торговой недвижимости. Хотя розничный спрос остается стабильным, любые колебания потребительских расходов из-за экономической нестабильности могут существенно повлиять на сектор.
Тарифы, в частности, оказывают дополнительное давление на розничную торговлю

Отраслевой обзор zacks выделяет основные объекты недвижимости realty trust и объекты на окраине города

В ходе недавних торгов акции Urban Edge Properties (условное обозначение: UE) превысили среднюю целевую цену аналитиков за 12 месяцев в 22,25 доллара, перейдя из рук в руки по цене 22,26 доллара за акцию. Когда акции достигают целевого уровня, установленного аналитиком, у аналитика, по логике вещей, есть два способа отреагировать: понизить оценку или скорректировать целевую цену до более высокого уровня. Реакция аналитиков также может зависеть от фундаментальных изменений в бизнесе, которые могут привести к росту цен на акции — если дела компании идут на поправку, возможно, настало время повысить целевую цену.
Во вселенной охвата Zacks есть 4 различных целевых показателя для аналитиков, которые определяют это среднее значение для объектов недвижимости на окраине города, но это всего лишь математическое среднее значение. Есть аналитики с целевыми показателями ниже среднего, в том числе один из них ищет цену в 19,00 долларов. А затем, на другой стороне спектра, один аналитик ставит цель в 25,00 долларов. Стандартное отклонение составляет 2,5 доллара.
Но главная причина, по которой стоит обратить внимание на среднюю целевую цену UE, в первую очередь заключается в том, чтобы воспользоваться "мудростью толпы", суммируя вклад всех отдельных людей, которые внесли свой вклад в конечное число, в отличие от мнения только одного конкретного эксперта. Таким образом, когда UE превысила среднюю целевую цену в 22,25 доллара за акцию, инвесторы в UE получили хороший сигнал для того, чтобы провести новую оценку компании и решить для себя: 22,25 доллара - это всего лишь один шаг на пути к еще более высокой цели, или оценка стала более высокой? наступил момент, когда пришло время подумать о том, чтобы убрать некоторые фишки со стола? Ниже приведена таблица, показывающая текущее мнение аналитиков, занимающихся недвижимостью на окраине города:
Средняя оценка, представленная в последней строке приведенной выше таблицы, составляет от 1 до 5, где 1 - это высокая вероятность покупки, а 5 - высокая вероятность продажи. В этой статье использованы данные, предоставленные Zacks Investment Research через Quandl.com. Ознакомьтесь с последним отчетом Zacks research о UE — FREE.
Смотрите также:
Покупка ABFS инсайдерами
Назовите дату следующего дивиденда
Десятка крупнейших хедж-фондов, владеющих BBCB
Взгляды и суждения, выраженные в настоящем документе, являются взглядами и мнениями автора и не обязательно отражают точку зрения Nasdaq, Inc.

Недвижимость на окраине города достигла целевой цены аналитика

Рассматривая ассортимент акций, который мы рассматриваем в Dividend Channel, отметим, что 14.06.24 Urban Edge Properties (обозначение: UE), American Tower Corp (обозначение: AMT) и Seacoast Banking Corp. из Флориды (обозначение: SBCF) будут обмениваться без учета дивидендов на соответствующие предстоящие дивиденды. Urban Edge Properties выплатит квартальные дивиденды в размере $ 0,17 28.06.24, American Tower Corp. выплатит квартальные дивиденды в размере $ 1,62 24.07.2012, а Seacoast Banking Corp. из Флориды выплатит квартальные дивиденды в размере $0,18 28.06.24. В процентном соотношении к недавней цене акций UE, составляющей 17,20 доллара, этот дивиденд составляет примерно 0,99%, поэтому обратите внимание, что акции Urban Edge Properties будут торговаться на 0,99% дешевле — при прочих равных условиях — когда акции UE будут открыты для торговли 14.06.24. Аналогичным образом, инвесторам следует ожидать, что AMT откроется на 0,84% ниже по цене, а SBC - на 0,80% ниже по цене при прочих равных условиях.
Ниже приведены графики дивидендов по UE, AMT и SBCF за прошлые периоды, показывающие дивиденды до объявления последних из них.
Urban Edge Properties (условное обозначение: UE):
American Tower Corp (условное обозначение: AMT):
Seacoast Banking Corp. из Флориды (обозначение: SBCF):
В целом, дивиденды не всегда предсказуемы, поскольку они зависят от роста и падения прибыли компании с течением времени. Таким образом, хорошим первым шагом в формировании прогноза годовой доходности на будущее является изучение приведенной выше истории, чтобы получить представление о стабильности с течением времени. Это может помочь оценить, сохранятся ли последние дивиденды от этих компаний. Если они продолжатся, текущая предполагаемая доходность в годовом исчислении составит 3,95% для Urban Edge Properties, 3,35% для American Tower Corp и 3,21% для Seacoast Banking Corp. из Флориды.
Бесплатный отчет: Лучшие 8% + дивиденды (выплачиваются ежемесячно)
На торгах в среду акции Urban Edge Properties в настоящее время снижаются примерно на 0,9%, American Tower Corp. - примерно на 0,7%, а акции Seacoast Banking Corp. из Флориды выросли примерно на 0,6% за день.
Нажмите здесь, чтобы узнать, какие 25 дивидендных акций S.A.F.E. должны быть в поле вашего зрения »
Смотрите также:
Целевая цена HNI
История рыночной капитализации MPO
Инсайдерские покупки BCO
Взгляды и суждения, выраженные в настоящем документе, являются взглядами и мнениями автора и не обязательно отражают точку зрения Nasdaq, Inc.

Напоминаем о выплате дивидендов: urban edge properties, american tower и seacoast banking corp. из флориды.

Если посмотреть на ассортимент акций, который мы рассматриваем в Dividend Channel, то на торгах в пятницу доходность акций Urban Edge Properties (обозначение: UE) превысила отметку в 4%, исходя из квартальных дивидендов (в годовом исчислении они составили 0,68 доллара), при этом за день акции перешли из рук в руки по цене 16,95 доллара. Инвесторам особенно важно учитывать дивиденды, поскольку исторически сложилось так, что дивиденды обеспечивали значительную долю общей доходности фондового рынка. Чтобы проиллюстрировать это, предположим, например, что вы приобрели акции iShares Russell 3000 ETF (IWV) еще 31.05.2000 — вы заплатили бы $78,27 за акцию. Перенесемся на 31.05.2012, и на ту дату каждая акция стоила 77,79 доллара, что на 0,48 доллара или 0,6% меньше, чем за двенадцать лет. Но теперь представьте, что за тот же период вы получили колоссальные дивиденды в размере 10,77 доллара на акцию, увеличив свою доходность до 13,15%. Даже при реинвестировании дивидендов общая среднегодовая доходность составляет всего около 1,0%. Таким образом, для сравнения, получение доходности выше 4% может показаться весьма привлекательным, если эта доходность будет устойчивой. Urban Edge Properties (обозначение: UE) является членом Russell 3000, что придает ей особый статус одной из 3000 крупнейших компаний на фондовом рынке США.
В целом, размер дивидендов не всегда предсказуем и, как правило, зависит от взлетов и падений прибыльности каждой компании. В случае с Urban Edge Properties, приведенный ниже исторический график для UE может помочь оценить, сохранятся ли последние дивиденды, и, в свою очередь, разумно ли ожидать доходности в 4% годовых.
Смотрите также:
Цепочка опционов KW
Прогнозы по акциям BELFB
ШАГ к возврату с начала года
Взгляды и суждения, выраженные в настоящем документе, являются взглядами и мнениями автора и не обязательно отражают точку зрения Nasdaq, Inc.

Доходность ue превышает 4%.

Прибыль Simon Property (SPG) за квартал составила 3,56 доллара на акцию, превысив прогнозную оценку Zacks в 2,80 доллара на акцию. Это сопоставимо с показателем FFO в 2,74 доллара на акцию год назад. Эти цифры скорректированы с учетом единовременных расходов.
Данный квартальный отчет представляет собой неожиданный финансовый результат в размере 27,14%. Квартал назад ожидалось, что этот инвестиционный фонд недвижимости торгового центра опубликует прибыль в размере $3,34 на акцию, в то время как на самом деле прибыль составила $3,69, что неожиданно составило 10,48%.
За последние четыре квартала компания трижды превзошла консенсус-прогнозы по финансовым показателям.
Компания Simon Property, которая принадлежит к индустрии розничной торговли Zacks REIT и Equity Trust, сообщила о выручке в размере 1,44 миллиарда долларов за квартал, закончившийся в марте 2024 года, превысив консенсус-оценку Zacks на 2,47%. Это сопоставимо с выручкой годичной давности в размере 1,35 миллиарда долларов. За последние четыре квартала компания четырежды превышала консенсус-прогнозы по выручке.
Устойчивость текущего движения цен на акции, основанная на недавно опубликованных данных, и будущие ожидания по финансовым показателям будут в основном зависеть от комментариев руководства по объявлению прибыли.
Акции Simon Property прибавили около 0,2% с начала года по сравнению с ростом индекса S&P 500 на 7,5%.
Что ждет Simon Property дальше?
Несмотря на то, что в этом году показатели Simon Property были ниже рыночных, у инвесторов возникает вопрос: что будет дальше с акциями?
Простых ответов на этот ключевой вопрос нет, но одним из надежных показателей, который может помочь инвесторам в решении этого вопроса, является прогноз финансового состояния компании. Это включает в себя не только текущие консенсус-прогнозы по финансовым показателям на предстоящий квартал (кварталы), но и то, как эти ожидания изменились за последнее время.
Эмпирические исследования показывают сильную корреляцию между краткосрочным движением запасов и тенденциями в пересмотре оценок. Инвесторы могут отслеживать такие изменения самостоятельно или полагаться на проверенный инструмент оценки, такой как Zacks Rank, который имеет впечатляющий опыт использования возможностей пересмотра оценок.
В преддверии публикации отчета о прибылях и убытках тенденция пересмотра оценок для Simon Property: неблагоприятная. Несмотря на то, что масштабы и направление пересмотра оценок могут измениться в связи с только что опубликованным отчетом о прибылях компании, текущий статус означает, что акции находятся на 4-м месте в рейтинге Zacks (продаются). Таким образом, ожидается, что в ближайшем будущем акции будут демонстрировать более низкие рыночные показатели. Вы можете ознакомиться с полным списком акций Zacks, которые на сегодняшний день занимают 1-е место в списке самых покупаемых, здесь.
Будет интересно посмотреть, как оценят

Simon property (spg) превысила финансовые показатели и выручку за 1 квартал

На торгах в четверг акции Urban Edge Properties (символ: UE) опустились ниже своей 200-дневной скользящей средней в 16,45 доллара, перейдя из рук в руки по цене 16,43 доллара за акцию. Акции Urban Edge Properties в настоящее время торгуются с понижением примерно на 1,8% за день. На приведенном ниже графике показана годовая динамика акций UE по сравнению со скользящей средней за 200 дней:
Если посмотреть на график выше, то минимальная точка UE в 52—недельном диапазоне составляет 13,125 доллара за акцию, а максимальная точка за 52 недели - 18,79 доллара, что сопоставимо с последней сделкой на уровне 16,45 доллара.
Нажмите здесь, чтобы узнать, какие еще 9 дивидендных акций недавно опустились ниже своей 200-дневной скользящей средней »
Смотрите также:
Видео TLRS
Доходность с начала года
Десять крупнейших хедж-фондов, владеющих OAK
Взгляды и суждения, выраженные в настоящем документе, являются взглядами и мнениями автора и не обязательно отражают взгляды Nasdaq, Inc.

Акции urban edge properties (ue) пересекают уровень ниже 200 dma

Рассматривая ассортимент акций, который мы освещаем в Dividend Channel, на торгах в четверг доходность акций Urban Edge Properties (обозначение: UE) превысила отметку в 4% на основе квартальных дивидендов (в годовом исчислении до 0,68 доллара), при этом акции перешли из рук в руки по цене всего 16,98 доллара в тот день. Дивиденды особенно важны для рассмотрения инвесторами, поскольку исторически дивиденды обеспечивали значительную долю общей доходности фондового рынка. Чтобы проиллюстрировать это, предположим, например, что вы приобрели акции iShares Russell 3000 ETF (IWV) еще 31.05.2000 — вы заплатили бы 78,27 доллара за акцию. Перенесемся на 31.05.2012, и на ту дату каждая акция стоила 77,79 доллара, что на 0,48 доллара или на 0,6% меньше, чем за двенадцать лет. Но теперь представьте, что за тот же период вы получили колоссальные дивиденды в размере 10,77 доллара на акцию, увеличив свою доходность до 13,15%. Даже при реинвестировании дивидендов это составляет всего лишь среднюю годовую общую доходность около 1,0%; таким образом, для сравнения, получение доходности выше 4% выглядело бы значительно привлекательным, если бы эта доходность была устойчивой. Urban Edge Properties (обозначение: UE) является членом Russell 3000, что придает ей особый статус одной из 3000 крупнейших компаний на фондовых рынках США.
В целом, размеры дивидендов не всегда предсказуемы и, как правило, зависят от взлетов и падений прибыльности каждой компании. В случае Urban Edge Properties, приведенный ниже график истории для UE, может помочь оценить, сохранятся ли последние дивиденды, и, в свою очередь, разумно ли ожидать 4% годовой доходности.
ETFs Holding NVCR
Целевая цена SHLM
Покупка HPK Insider
Взгляды и суждения, выраженные в настоящем документе, являются взглядами и мнениями автора и не обязательно отражают точку зрения Nasdaq, Inc.

Акции Realty Income Corporation O, в настоящее время занимающей 3-е место в рейтинге Zacks (удержание), выросли за последний месяц на 16,6%, опередив рост отрасли на 11,4%.
Сосредоточенность Realty Income на получении большей части своих годовых доходов от розничной аренды по контрактам от арендаторов, предоставляющих услуги, недискреционные и/или по низкой цене, помогла ей, поскольку такие предприятия менее восприимчивы к экономическим спадам и конкуренции со стороны розничной торговли через Интернет. Кроме того, растущие выкупы акций, подкрепленные надежной позицией в балансе, позволили компании до сих пор удерживать кривую роста.
В начале этого месяца розничная компания REIT, базирующаяся в Сан-Диего, Калифорния, которая специализируется на сдаче в аренду коммерческим клиентам по долгосрочным договорам чистой аренды, также сообщила о скорректированных средствах от операционной деятельности (AFFO) за третий квартал 2023 года в расчете на акцию в размере 1,02 доллара, превысив консенсус-оценку Zacks в 1,00 доллара. Отчетный показатель также выгодно отличается от показателя за квартал предыдущего года в 98 центов.
Результаты показали рост в годовом исчислении в верхней строке. Розничный REIT также повысил прогноз AFFO на акцию на 2023 год и увеличил прогноз объема приобретений на 2023 год примерно до 9 миллиардов долларов.
Источник изображения: Zacks Investment Research
Давайте разберемся с факторами, стоящими за резким ростом цен на акции, и проверим, продлится ли эта тенденция или нет.
O обладает диверсифицированным портфелем в зависимости от арендатора, отрасли, географии и типа недвижимости. Это обеспечивает стабильное получение дохода для компании. По нашим оценкам, в 2023 году доходы компании от аренды в годовом исчислении увеличатся на 17,1% (без учета возмещаемых расходов).
Стабильное базовое качество недвижимости Realty Income и разумное андеррайтинг при приобретении помогли компании стабильно поддерживать высокий уровень заполняемости. С 1998 года уровень загрузки компании никогда не был ниже 96%. По состоянию на 30 сентября 2023 года загрузка ее портфеля составляла 98,8%. Это близко к самому высокому уровню на конец отчетного периода более чем за 20 лет. Руководство ожидает, что заполняемость в 2023 году останется выше 98%. Мы ожидаем, что уровень заполняемости в 2023 году составит 98,9%.
Более того, доход от недвижимости сосредоточен на внешнем росте за счет изучения дополнительных возможностей приобретения и разработок. Значительный объем приобретений недвижимости при приличных инвестиционных спредах до сих пор способствовал успеху компании.
В ноябре этого года Realty Income заключила совместное предприятие с Digital Realty DLR, чтобы способствовать развитию двух центров обработки данных build-to-suit в Северной Вирджинии. Этот шаг знаменует собой переход розничного REIT на m

Urban Edge Properties

История цены и объём

Акции 360

Риск инвестиций — средний

Потенциал инвестиций — средний

Параметры бумаги